क्या आप प्रॉपर्टी बेच रहे हैं : नए कराधान को समझिए

CA-Kailash-Jogani

प्रॉपर्टी की बिक्री पर करों में भारी बदलाव

6 सितम्बर 2024 4.50 PM

अगर आप कोई फ्लैट या मकान बेच रहे हों तो 23 जुलाई, 2024, वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण के सातवें बजट के बाद आपको हो सकता है ज्यादा कर चुकाना पड़ेगा, क्योंकि अब कॉस्ट इंडेक्स हटा दिया गया है याने अचल संपत्ति पर महंगाई का एडजेस्टमेंट खत्म। हां टैक्स रेट जरुर 20 प्रतिशत से घटा कर 12.50 प्रतिशत कर दिया गया है। अब आपकी तकदीर कि आपको इस नई प्रणाली से फायदा होगा या नुकसान।

यूनियन बजट 2024 में अब 23 जुलाई या उसके बाद बेची हुई अचल संपत्ति - लैंड, बिल्डिंग, प्लाट, फ्लैट आदि पर लगने वाले दीर्घकालीन पूंजीगत लाभ में बड़ा बदलाव लाया गया है, जिसके चलते कुछ करदाताओं को बड़ा फायदा तो कुछ को नुकसान होगा। 23 जुलाई के पहले ऐसे लाभ पर 20 प्रतिशत कर लगता था अब इसे घटाकर 12.50 प्रतिशत कर दिया गया है। किन्तु 12.50 प्रतिशत के बदलाव के साथ ही अब इंडेक्सेशन का बेनिफिट हटा दिया गया है, जो अभी तक वर्षों से हम ले रहे थे, जिसे हम कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स कहते हैं।

शॉर्ट टर्म में कैपिटल गेन टैक्स में कोई बदलाव नहीं लाया गया है। प्रॉपर्टी के होल्डिंग पीरियड पर लांग या शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन परिभाषित होता है। अगर आप प्रॉपर्टी को 24 माह या ज्यादा होल्ड करते हैं तो लांग टर्म कैपिटल कहलाएगा औनर 24 माह से कम होल्डिंग पर शॉर्ट टर्म कैपिटल असेट्स कहलाएगा। लांग टर्म पर अब 12.50 प्रतिशत टैक्स देना होगा और शॉर्ट टर्म कैपिटल के ट्रांसफर (बिक्री) पर हुआ प्रोफिट आपकी आय में जुड़कर आपके एप्लीकेबल स्लैब पर टैक्सेबल होगा।

नया 12.50 प्रतिशत टैक्स बगैर इंडेक्सिंग के करदाताओं के लिए फायदा या नुकसान विभिन्न स्थितियों पर निर्भर होगा याने आपको प्रोपर्टी में क्या रिटर्न मिल रहा। जिसको प्रॉपर्टी में ज्यादा रिटर्न मिलेगा, उसका ज्यादा फायदा और जिसको महंगाई दर के आस-पास का रिटर्न मिलेगा उसको नुकसान।

उदाहरणत: मान लो कि किसी व्यक्ति ने प्रॉपर्टी 1 जनवरी, 2002 में 10 लाख में खरीदी और आज (23 जुलाई के बाद) 1 करोड़ में बेची। पहले के रिजिम (पुराने कराधान) में इंडेक्स कॉस्ट (3.65) लेकर उसकी खरीदी लागत (10 लाख × 3.65) याने 36.50 लाख होगी याने कैपिटल गेम (1 करोड़ - 36.50 लाख) याने 63.50 लाख होगा। 20 प्रतिशत के हिसाब से उसको 12.70 लाख टैक्स लगेगा। अगर हम नए कराधान में कर निकालते हैं तो खरीदी कीमत 10 लाख ही रहेगी, क्योंकि नए बदलाव में कॉस्ट इंडेक्सेशन नहीं मिलेगा। कैपिटल गेन (1 करोड़ - 10 लाख) याने 90 लाख आएगा। नए कर रेट जो 12.50 प्रतिशत है उसके हिसाब से टैक्स 11.25 लाख आएगा याने 1.45 लाख की बचत।

अब दूसरा उदाहरण मान लो किसी व्यक्ति ने 1 जनवरी 2002 में 10 लाख की प्रॉपर्टी ली थी तथा आज (23 जुलाई के बाद) 50 लाख में बेच दी। पुराने कराधान में (10 लाख × 3.65) उसकी खरीदी लागत 36.50 लाख होगी याने कैपिटल गेन (50 - 36.50) याने 13.50 लाख होगा, जिस पर 20 प्रतिशत के हिसाब से 2.70 लाख टैक्स लगेगा। नए कराधान में उसका कैपिटल गेन (50-10) याने 40 लाख होगा, जिस पर 12.50 प्रतिशत के हिसाब से उसे 5 लाख टैक्स लगेगा। याने 2.30 लाख टैक्स ज्यादा।

सामान्यत: पहले उदाहरण में पुरानी जमीन व प्लॉट्स जानकार लोगों के खरीदे होते उसमें ही इतना या इससे भी ज्यादा रिटर्न मिल रहा है व दूसरे उदाहरण में जिनका रहता फ्लैट या मकान होता है जो खुद ने बांधा या खरीदा जिसमें निम्न मध्यम या मध्यम परिवार आते हैं उनको जो सामान्य रिटर्न है, उसका उदाहरण दिया है। हो सकता है एरिया या अन्य कारणों से थोड़ा बहुत रिटर्न में फर्क आ जाए। सरकार ने यह टैक्स बगैर समझे लाया है, जिसके चलते ईमानदार करदाताओं को भी कम कीमत में सौदा करने को प्रोत्साहित कर काले पैसों को बढ़ावा मिलेगा।

अगर प्रॉपर्टी प्रतिवर्ष 12 या इससे ज्यादा प्रतिशत से नहीं बढ़ी तो यह प्रावधान करदाताओं की जेब खाली ही करेगा। पहले वाली महंगाई इंडेक्स पर आधारित टैक्स स्कीम साइंटिफिक और तर्क संगत थी, नया बदलाव तर्कहीन है। अगर प्रॉपर्टी महंगाई दर के हिसाब से या कम दर से बढ़ती है तो नया कराधान करदाताओं को नुकसान देगा।

जिन करदाताओं को रियल स्टेट में विंडफल (अनाप-शनाप) गेन हुआ है, उनको बहुत ज्यादा फायदा है तथा नॉर्मल निवेशक या रेगुलर प्रॉपर्टी-फ्लैट होल्डर जो मजबूरी में जरुरत के वक्त प्रॉपर्टी बेचेंगे, जो ज्यादातर मिडल क्लास होते हैं, उन्हें ज्यादा कर चुकाना पड़ेगा।

यह उन लोगों को फायदा पहुंचाएगी जिनके पास हाईवे को लगी जमीन या जहां सरकार की कोई घोषणा होने के जरा पहले इनसाइडटर (भेदिए) सरकारी आफिसर, प्रशासक या राजनेता या उनके बेनामीदार औने-पौने दाम में लिए हों और जिसकी कीमत कुछ ही समय में अनाप-शनाप बढ़ गई हो।

नए कराधान में 1 अप्रेल 2001 के पहले ली हुई प्रॉपर्टी को कैपिटल गेन गणना के लिए 1 अप्रेल, 2001 के रेडीरेकनर सर्कल रेट को लागत मानी जाएगी।